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REITでお手軽に不動産投資をはじめよう!

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2020年の東京オリンピック開催に向けて不動産価格が高騰しています。不動産投資は高い利回りで魅力的な金融商品です。
しかしながら不動産投資は経験のない方には非常に高いハードルが存在します。 REITは誰でも簡単に不動産投資を行うことができる金融商品として人気を博しています。ここではREITについてご紹介します。

◆REITとは

REIT はReal Estate Investment Trustの略称で、日本語では不動産投資信託と呼ばれます。通常の投資信託が投資家から資金を集めて或るひとまとめの株式や債券などを購入するのに対して、REITは投資家から募った資金を元手に実物の不動産を購入します。REITは購入した不動産を利用者に貸し付けることで賃料を得たり、売却することで売却益を上げたりします。
 
ここで得られた収益を投資家に分配金として配当していきます。
これがREITの大まかな仕組みです。実際にはREITはその運用を資産運用会社に運営委託に出していることが多いです。
 
また、不動産の購入には多額の資金が必要であることから、REITは銀行から資金の借り入れをしています。
この点から、日銀の政策金利が引き上げられれば、銀行から借り入れするためのコストが上昇してしまうために、配当利回りが減少し REITは価格を下落させてしまいます。
 
これとは反対に、政策金利が引き下げられれば、銀行から資金を調達しやすくなるために、配当利回りがあがるためREITは価格が上昇します。
株式は金利が下がる局面においては価格が下がるので、REITとは反対の値動きをします。
従って投資家が REITを 自身のポートフォリオに組み入れた時、中央銀行の政策金利の変動によるリスクを低減させることができます。

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 ◆REITのメリット

それではここからREITのメリットについて、現物の不動産投資と比較してご紹介します。
 
1) 手軽に不動産投資をすることができる
REITの最大の魅力は、手軽に不動産投資をすることができることにあります。
現物の不動産投資では、1つの物件を購入するのに数千万単位のお金が必要です。


これは個人投資家にはとてもハードルが高いと言えます。REITは一口10万円からの商品が揃っており、比較的簡単に入手することができます。加えて一口の価格が小さいことから、いくつものREITを購入することにより、分散をきかせることができます。
 
現物の不動産投資の難しい点は、一つの物件が何らかの条件で収益力が落ちたときに取り戻すのが難しいという点です。
例えば日本は地震大国であることから、所有する不動産が地震の被害を受けて修理が必要になってしまったり、あるいは不動産の立地が悪く周囲が甚大な被害を受けてしまい不動産として利用価値が低減してしまったりします。
 
一方でREITを複数購入しておけば、たとえ資産に組み入れられている一つの不動産の価値が下落してしまったとしても、他の不動産からの収益で補うことができます。
不動産投資の利回りは魅力的だけども、ローンまで組んで自らオーナーになるのには抵抗がある、という人にもお手軽に不動産投資ができるREITはおすすめです。
 
2) 撤退するときもお手軽
現物の不動産投資は、所有する物件の収益力が落ちた時に手放す選択をするのが非常に難しいです。
そもそも多額のローンを抱えて不動産投資を始めている人にとっては、不動産の売却益がローンを返済できるほどでなければ追い銭が必要になってしまいます。
 
それに、収益力が落ちている時には相場よりも安く買い叩かれてしまうか、そもそも買い手がつかないかもしれません。
 
REITは、上場投資信託の側面も持ち合わせています。
市場が開いている時間には時々刻々価格が変動していきます。価格は変動しているということは、市場のどこかにはそれを買いたいという人がいるということです。
従って、不動産の収益力が落ちたとしてもREITを市場で売却しさえすればお手軽に撤退することができます。不動産投資の高い収益力と投資信託ならではの高い流動性を併せ持っているために、REITは投資家から絶大な支持を受けているのです。
 
3)運用はプロフェッショナルに任せられる
マンションなどのオーナーになって賃貸業を経営するのには、並々ならぬ努力とちょっとやそっとでは積み上げることができないノウハウが必要になってきます。
 
しかもサラリーマンなどを本業がある人にとっては、手間がかかるだけでなく多くの時間をかけて取り組まねばならないため、ハードルが高いと言えます。
REITは、投資家が出すのはお金だけで、運用自体はプロフェッショナルが行ってくれます。運用を行ってくれるプロフェッショナルに手数料を払わなければならないものの、それと引き換えに着実な運用を行ってくれます。
 
例として、2017年もっとも人気のあったJ-REIT銘柄であるiシェアーズ Jリート ETFは年間での信託報酬として0.16%手数料がかかります。この点でも現物の不動産投資に比べてREITは高い優位性を保持しています。
 
4)NISAで買える 購入してから5年間で上がった収益に対する税金が免除される優遇税制であるNISAで、REITは買うことができます。
 
現物不動産ではありえない税制優遇を受けられるのもREITのメリットの一つです。NISAでは5年間の間積み上がった利益に対する課税が免除されます。
REITはNISAの枠で購入できるので、不動産投資しながらも節税出来てしまうのです。
 

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◆不動産投資はじめるならREIT!

いかがでしたでしょうか。

不動産投資に興味はあるもののローンを組むのには抵抗がある人のみならず、投資信託をしていて株式のリスクヘッジとしても利用することができるREITは、日本のみならず世界中の投資家から人気を博しています。
これを機にREITへの投資を検討してみてください。

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